Тамбур в квартире — как узаконить и обустроить

Тамбур — это отгороженная дверью часть лестничной клетки перед одной или несколькими квартирами. Он даёт запертое пространство под коляски, велосипеды и сезонные вещи, добавляет шумоизоляции и рубеж защиты входной двери. Но площадка — общее имущество дома, и поставить там дверь по своему решению нельзя.

Разбираем, кому принадлежит тамбур, какое согласие собственников нужно и на каком собрании его получают, что говорят пожарные требования к тамбурной двери, как согласовать установку и что делать, если дверь поставили без документов. Отдельно — как обустроить тамбур и во сколько обходится вопрос.

Что такое тамбур и кому он принадлежит

Тамбурная дверь отсекает часть этажа с одной или несколькими квартирами. Получается небольшое помещение общего пользования, которым фактически распоряжаются жильцы этих квартир.

• Этаж — общее имущество. Лестничная клетка, коридор и холл в доме принадлежат всем собственникам помещений, а не тем, чьи двери туда выходят.
• Доля не выделяется. Право общей собственности не даёт отдельному жильцу права занять кусок площади под себя.
• Тамбур не становится вашим. Даже после согласования он остаётся общим имуществом: вы получите право пользования данной частью, но не собственность.
• Изменения в документах. Площадь квартиры от установки тамбура не растёт, в свидетельстве о недвижимости ничего не меняется.
• Уборка и содержание. Обслуживать пространство за тамбурной дверью коммунальщики обычно отказываются — это ложится на жильцов.
• Проектные тамбуры. В части серий домов он заложен проектом изначально: там дверь уже есть, и согласования не требуется.

Согласие собственников: какое собрание нужно

Установка тамбурной двери законна только с решением общего собрания собственников. Без него дверь считается самовольной, и снести её могут по требованию любого жильца дома.

• Пользование общим имуществом. Если этаж остаётся общим, а вы получите право пользоваться его частью, решение принимают не менее двух третей голосов собственников дома.
• Уменьшение общего имущества. Если часть площади фактически изымается из общего пользования, требуется согласие ста процентов собственников — это редкий и трудный случай.
• Голоса считают по площади. Один голос равен не одной квартире, а доле в общей площади помещений дома.
• Протокол собрания. Итог оформляют протоколом с приложением бюллетеней и реестра собственников: именно этот документ подтверждает ваше право.
• Соседи по этажу. Их согласие обязательно в любом случае: дверь ограничивает доступ и к их квартирам тоже.
• Срок действия. Решение собрания бессрочно, но новый собственник может поднять вопрос заново.

Как проводят собрание

Инициатором выступает любой собственник. В повестку включают пункт: разрешить установку тамбурной двери на таком-то этаже с указанием квартир. Уведомление о собрании рассылают или вывешивают за десять дней. Проводить удобнее в очно-заочной форме: очная часть редко собирает кворум, а бюллетени жильцы заполняют неделями. Готовый протокол передают в управляющую компанию, копию оставляют себе.

Пример: как считают голоса

Допустим, в доме десять этажей, а на нашей площадке четыре квартиры. Голосуют не эти четверо: две трети считают от общей площади всех помещений дома, поэтому итог зависит от того, сколько метров пришло на собрание, а не сколько человек. Например, одна большая квартира даёт больше голосов, чем две однокомнатные рядом. Инициатору выгодно заранее взять реестр собственников с площадями и точно понимать, чьи голоса решают. Кроме реестра пригодится план этажа: на нём указаны размеры прохода до и после двери, и по такому чертежу соседям проще оценить, что именно меняется.

Требования пожарных к тамбурной двери

Правила безопасности — вторая половина вопроса, и здесь нарушение опаснее, чем отсутствие протокола: за него штрафуют и требуют демонтажа независимо от согласия соседей.

• Ширина эвакуационного пути. Проход нельзя сужать: после установки двери свободный путь к лестнице должен остаться прежним.
• Открывание. Дверь ставят так, чтобы она открывалась по ходу эвакуации и не перекрывала проход в открытом положении.
• Доступ к оборудованию. За тамбурной дверью не должны оказаться пожарный кран, шкаф, электрощит дома, мусоропровод и доступ к люку эвакуационного балкона.
• Замки без ключа изнутри. Дверь должна открываться свободно, иначе она превращается в ловушку.
• Материал. Дверь берут металлическую или с пределом огнестойкости, горючую обшивку внутри тамбура не делают.
• Пустой тамбур. Хранить в нём горючее, шины, старую мебель и коробки нельзя: это загромождение путей эвакуации.
• Датчики и оповещение. Если в коридоре есть пожарный извещатель, он должен остаться в зоне действия системы.

Тамбур и перепланировка: как это связано

Вопрос о перепланировке возникает почти всегда, и путаница здесь стоит денег. Перепланировкой считают изменение конфигурации помещения, которое вносят в технический паспорт: снос перегородки, перенос проёма, объединение комнат. Тамбур в многоквартирном доме под это определение обычно не попадает: границы своей квартиры вы не трогаете.

• Внутри квартиры. Если тамбур делают за счёт прихожей либо коридора, это перепланировка в чистом виде: нужен проект и разрешение жилищной инспекции.
• На лестничной клетке. Здесь речь идёт не о перепланировке, а о порядке пользования общим имуществом, и вопрос решает собрание собственников.
• Пограничный случай. Когда дверь переносят вместе с частью стены или меняют число входов, изменения могут потребовать проекта и внесения в документы.
• Технический паспорт. Проведение работ на общем имуществе в паспорт квартиры не попадает: площадь остаётся прежней.
• Продажа квартиры. Новый собственник и банк смотрят на квартиру, а не на тамбур, но протокол собрания лучше показать сразу — это снимает вопросы.
• Разные регионы. В отдельных городах проект требуют даже на простую дверь, поэтому порядок уточняют на месте.

Проще запомнить так: перепланировки касаются вашего помещения, а тамбур — общего. Если работы затрагивают и то и другое, нужны оба согласования, и начинать необходимо с проекта.

Когда тамбур всё-таки перепланировка

Отдельный случай — тамбур внутри квартиры: часть прихожей отгораживают перегородкой и ставят вторую дверь. Такой тамбур всегда считается перепланировкой, и порядок здесь обычный: эскиз либо проект, согласование в жилищной инспекции, внесение изменений в технический паспорт. Наличие газового оборудования меняет условия — перепланировки в таких квартирах смотрят строже. Требования к материалам перегородки прописаны отдельно: глухую кирпичную стену вместо лёгкой поставить не дадут без расчёта нагрузки. Согласно тому же порядку оформления идёт и обратный шаг: если перегородку решили демонтировать, это тоже перепланировка, и вносят её в паспорт точно так же. Перепланировка прихожей и тамбур на площадке — две разные процедуры, и собрание собственников для первой не нужно.

Как согласовать установку

Порядок действий одинаков в большинстве домов, а детали зависят от региона: где-то хватает протокола, где-то требуют проект.

• Спросить в управляющей компании. Первый шаг: там скажут, какие документы нужны в многоквартирном доме и есть ли уже установленные тамбуры.
• Собрать соседей. С теми, чьи двери выходят в общий коридор, вопрос решают до собрания — иначе смысла в нём нет.
• Провести собрание. Получить необходимое число голосов и оформить протокол по всем правилам.
• Подготовить эскиз или проект. План с указанием, где встанет дверь и какой останется проход. В части случаев проект требуют от организации с допуском СРО.
• Обращаться в МЧС. Отдельное разрешение обычно не выдают, но письменный ответ на запрос лучше получить заранее.
• Уведомить дом. После установки передать копию протокола и фотографии — так дверь попадает в поле зрения законно.
• Хранить бумаги. Протокол собрания и проект держат вместе с документами на квартиру: они понадобятся при продаже.

Что делать, если дверь уже стоит

Тамбурные двери в старых домах чаще поставлены без бумаг. Пока нет жалоб, их не трогают, но узаконить такую дверь стоит: при проверке предписание выдают собственникам квартир за ней, а не тому, кто ставил. Порядок тот же — собрание, протокол, приведение двери в соответствие пожарным требованиям. Если требования нарушены грубо (перекрыт кран, сужен проход), проще перенести дверь, чем спорить.

Тамбур, подъезд и лестничная клетка

Тамбуром часто называют разные вещи, и от этого зависит, к кому обращаться. Тамбур подъезда — это помещение между входной дверью с улицы и лестничной клеткой, оно есть в проекте дома и относится к общему имуществу. Тамбур на этаже — та самая отгороженная часть площадки перед квартирами нашей лестничной клетки. Есть и третий вариант, когда тамбур в виде отдельного помещения заложен проектом сразу на две-три квартиры: в таких домах дверь стоит с самого начала и никаких согласований не требует.

Разница важна практически: за подъезд и лестничную клетку отвечает управляющая компания, а за пространство внутри этажного тамбура — жильцы. Если речь о подъездной двери, домофоне или козырьке над входом, это другая тема и другие статьи расходов, которые оплачивает дом целиком.

Если соседи или компания против

Отказ — обычная ситуация, и обходить его самовольной установкой не стоит: демонтаж за свой счёт обойдётся дороже.

• Понять причину. Чаще дело не в двери, а в том, что жильцы боятся уборки за свой счёт или потери места для колясок.
• Предложить компромисс. Общий ключ у всех соседей по площадке, уборка по очереди, место для колясок внутри тамбура.
• Уменьшить площадь. Дверь, которую ставят ближе к квартирам, отсекает меньший кусок — вопрос часто снимается сам.
• Повторное собрание. Проведение голосования можно повторить, законом это не запрещено.
• Суд. Крайняя мера и редкий путь: суды в вопросах общего имущества обычно встают на сторону большинства собственников.

Как обустроить тамбур

Пространство за дверью — не жилая комната: там холоднее, суше и сильнее сквозняки. Отделку подбирают под это.

• Отделка стен. Простая покраска по штукатурке или панели: сложная отделка в общем помещении быстро теряет вид.
• Пол. Керамогранит или плитка — тамбур принимает грязь с улицы, а ламинат её не переживёт.
• Свет. Дополнительный светильник с датчиком движения: выключатель в тамбуре редко расположен удобно.
• Хранение. Неглубокий шкаф или стеллаж вдоль стены, если проход остаётся не меньше метра.
• Коляски и велосипеды. Основной сценарий: их вешают на кронштейны или ставят вдоль стены, не перекрывая проход.
• Что нельзя. Шины, канистры, старая мебель, коробки с хламом — прямое нарушение противопожарных правил.
• Вентиляция. Глухая дверь без зазора создаёт затхлость: снизу оставляют щель или ставят решётку.

Тамбурная дверь: какую выбрать

Для тамбура берут металлическую дверь простой конструкции: утеплённая входная здесь не нужна, перепада температур нет. Важнее петли и замок — дверь открывают десятки раз в день, и дешёвая фурнитура умирает за сезон. Ставят обычный сувальдный или цилиндровый замок, ключи делают всем соседям по площадке. Полотно берут светлое: в тамбуре редко бывает окно, и тёмная дверь делает его мрачным.

Сколько стоит вопрос

Точной цены здесь нет: она складывается из размеров проёма, класса двери и требований конкретного дома. Ниже — статьи, из которых в целом набирается сумма.

• Дверь с установкой. Главная статья расходов: простая металлическая дверь с коробкой и монтажом.
• Проект. Нужен не всегда, но если управляющая компания требует, его делает организация с допуском.
• Проведение собрания. Печать бюллетеней и уведомлений — статья небольшая, но время уходит месяцами.
• Отделка. Покраска, свет и пол в тамбуре обходятся дешевле, чем в квартире: площадь маленькая, требования проще.
• Скидываются вместе. Если дверь ставят на несколько квартир, вы получите её дешевле: расходы делят между соседями.
• Демонтаж. Самая обидная строка: снос самовольной двери оплачивают собственники, и он не дешевле установки.

Частые ошибки

• Поставить дверь и молчать. Работает, пока нет жалобы; после неё бумаги собирают в спешке.
• Договориться устно. Устное согласие соседей ничего не значит: нужен протокол собрания.
• Перекрыть пожарный кран. Самое частое нарушение и гарантированное предписание на демонтаж.
• Сузить проход. Дверь поперёк площадки уменьшает эвакуационный путь — этого не разрешат нигде.
• Сделать тамбур кладовкой. Хранение горючего и хлама превращает согласованную дверь в нарушение.
• Забыть про ключи соседям. Ограничение доступа к чужой квартире — прямой повод для жалобы и суда.

Частые вопросы

Законна ли тамбурная дверь в многоквартирном доме?
Да, если есть решение общего собрания собственников и соблюдены пожарные требования. Без них дверь считается самовольной.

Сколько голосов нужно для установки?
Как правило, не менее двух третей от общего числа голосов собственников дома. При уменьшении общего имущества требуется согласие всех.

Увеличивает ли тамбур площадь квартиры?
Нет. Помещение остаётся общим имуществом дома, а в документах на недвижимость ничего не меняется.

Можно ли хранить в тамбуре коляску и велосипед?
Да, если они не сужают проход. Шины, канистры и старую мебель хранить нельзя.

Кто убирает в тамбуре?
Обычно жильцы за дверью: коммунальные службы считают данную зону их ответственностью, хотя формально помещение общее.

Что делать, если сосед поставил дверь без согласия?
Сначала поговорить, затем обратиться в управляющую компанию, а при отказе — в жилищную инспекцию или МЧС.

Нужно ли согласие соседей, которые живут на других этажах?
Голосует весь дом, но на практике важнее договориться с теми, чьи двери выходят на вашу площадку: жалобы идут именно от них.

Что грозит за самовольную тамбурную дверь?
Предписание снять её, а при нарушении требований пожарной безопасности — ещё и штраф. Отвечает собственник квартиры за дверью, а не тот, кто её монтировал.

Всегда ли нужен проект?
Чаще хватает эскиза и протокола. Необходимость полноценного проекта возникает, когда дверь ставят вместе с частью стены либо меняют число входов на этаже.

Можно ли провести в тамбур дополнительную розетку?
Свет от своей квартиры провести можно, а розетка в общем коридоре — это уже пользование общедомовыми сетями, и её согласовывают вместе с дверью.